U ovom radu nastojaćemo da definišemo trenutnu poziciju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti u regulatornom (zakonskom) smislu, da objasnimo strukturu stručne organizacije procenitelja u Srbiji, kao i da ukažemo da na glavne probleme pred kojima se procenitelji nalaze. Uvodni deo obradiće osnovne pojmove koji se tiču istorije i formiranja proceniteljske profesije u Srbiji kao i ulogu koju procenitelj ima, tj. treba da ima u razvijenom društvu. Dalje, prikazaćemo zakonski okvir koji uređuje profesiju procenitelja vrednosti nepokretnosti, od glavnih zakonskih akata do podzakonskih akata – pravilnika i osnovnih pitanja njihove sadržine i dosega. Proceniteljska struka se oslanja na konstatno usavršavanje i unapređenje znanja kao osnove za kvalitetan i odgovaran rad, pa je stoga glavni napor stručnih udruženja usmeren ka obuci, edukaciji i povezivanju procenitelja. Izazovi i problemi sa kojima se procenitelji suočavaju u svakodnevnom radu su brojni, a kao glavne smo izdvojili pitanja netransparentnosti tržišta, nedostatka informacija, unapređenja nivoa znanja i kompetencije i, na kraju, pitanje razvoja automatizovanih modela procene vrednosti koja će dovesti do suštinskih promena u profesiji.

In  the  last  10–15  years,  we  have  witnessed  significant  infrastructural  investments  in  Serbia, including  the  construction  of  energy  corridors.  Unlike  complete  expropriation  (construction  of  roads, surface   mines,   etc.),   incomplete   expropriation   is   applied   to   energy   corridors,   which   implies   the establishment of right of way on real estate without a change of ownership. As the legal solution provides for  the  possibility  of  determining  the  fee  for  reducing  the  market  value  of  real  estate  due  to  the establishment of servitude, the proper calculation of this type of fee has become important, primarily due to  the  costs  of  proceedings  for  determining  fees  and  court  burdens  (dissatisfied  owners  and  business lawyers).  The  need  to  establish  socially  acceptable  criteriaand  rules  of  the  profession  in  these proceedings.  The  paper  presents  the  legal  framework,  definitions  and  restrictions  imposed  by  energy corridors on real estate, technical regulations and possible ways of calculating deminiton in market value. Market, cost and yield approach are applicable in this topic as well. The results of the research of market prices  of  traded  agricultural  land  on  the  routes  of  energy  corridors,  which  was  carried  out  in  order  to empirically find the degree of reduction of market values, are also presented. The aim of this paper is to systematize  regulations,  theoretical  and  experiential  knowledge  in  this  field  as  a  contribution  to  the profession  or  experts,  assessors  and  lawyers  who  act  in  these  cases.  Impairment  of  the  market  value of real estate is very little dealt with in the literature and is mainly based on "experiential data" of experts or appraisers. The results of the research (reduction) of market prices of traded agricultural land indicate that empirical  data  will  not  be  easy  to  obtain  for  some  time  and  that  alternative  methods  of  estimating  the reduction must be developed.

Predmet proučavanje u ovom radu je prikaz metodologije procene vrednosti zemljišta u postupku urbane komasacije. Urbana komasacija je instrument koji se već duže vreme koristi u mnogim zemljama Evrope i sveta u cilju urbanističkog uređenja i sprovođenja urbanističkih planova. U Srbiji, urbana komasacija predstavlja novi instrument koji potencijalno može značajno doprineti rešavanju nagomilanih problema u oblasti uređenja naselja. Urbanom komasacijom omogućava se smišljeno, svrsishodno i ekonomski opravdano urbanističko planiranje uz pravedno usklađivanje privatnog i javnog interesa. U procesu urbane komasacije dolazi do povećanja tržišne vrednosti zemljišta zahvaljujući oblikovanju građevinskih parcela i izdvajanju zemljišta za javne namene. Zemljište koje se koristilo na drugi način (najčešće poljoprivredno, šumsko, industrijsko itd.) preoblikuje se u građevinske parcele namenjene za izgradnju u skladu sa urbanističkim planom. Da bi se utvrdilo koliko je to povećanje i da bi se na pravedan i transparentan način sprovela raspodela parcela neophodno je izvršiti procenu vrednosti zemljišta pre i nakon komasacije. Predmet ovog rada je upravo rešavanje problema procene zemljišta kako sa stručnog tako i sa organizacionog aspekta, budući da je urbana komasacija kompleksan process koji se sastoji iz više uzajamno povezanih faza radova.

Upravljanje i promet nepokretnostima je veoma značajan resurs svake države u ekonomskom i socijalnom smislu. Savremeni pristup u proceni vrednosti nepokretnosti podrazumeva primenu analitičkih tehnika u uslovima potpuno informisanih zainteresovanih strana, uz racionalno ponašanje svih aktera procene i prometa nepokretnosti. Tehnologija GIS-a predstavlja realizaciju vizije cele geoinformacione zajednice, da se prostorni podaci lako i masovno upotrebljavaju za rad i upravljanje u velikom broju disciplina, kao i da podrže različite poslovne procese. Geografski informacioni sistemi omogućavaju vizuelizaciju, analizu i izvođenje zaključaka o nepokretnostima u geoprostornom kontekstu. Prostorna komponenta podataka omogućava obučenom procenitelju ili čak običnom posmatraču, da uoči važne odnose između različitih tipova podataka koji su inače manje vidljivi i da donese relevantnu odluku. Nacionalni geoportal – Geosrbija, kao deo nacionalne infrastrukture prostornih podataka, omogućava pristup servisima pretraživanja i pregleda setova prostornih podataka značajnih za procenu vrednosti nepokretnosti, za profesionalne korisnike i širu javnost. GIS je efikasan, efektivan i ekonomičan alat za procenu vrednosti nepokretnosti, u smislu mogućnosti korišćenja različitih izvora sa mnoštvom prostornih podataka, odnosno podataka sa prilagodljivim učešćem u proceduri procene vrednosti nepokretnosti.

Odredbama Pravilnika o nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja Republike Srbije iz 2017. godine, tržišna zakupnina predstavlja procenjen iznos zakupnine za koju bi nepokretnost mogla da se izda u zakup na datum procene vrednosti između voljnog zakupodavca i voljnog zakupca, pod uslovima stvarnog ili pretpostavljenog ugovora o zakupu, između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom. Procenitelji, sem stručnosti, moraju biti nezavisni od uticaja strana koje su zainteresovane u datom postupku. Menadžeri imovine ističu važnost realnih prognoza rasta zakupa i zahtevaju od procenitelja da opravdaju svoje prognoze. Mnogi istraživači prepoznali su ciklične uticaje i negativne uticaje prekomerne gradnje na stope slobodnih radnih mesta i, shodno tome, na visinu rente kancelarija. Prošla istraživanja o imovinskim ciklusima i dinamici ponude i tražnje na tržištima nekretnina paralelna su sa studijama čiji je cilj bio razvoj modela rente, povrata i predviđanja ponude prostora. Modeli zakupa kancelarija razvijali su se tokom poslednjih dvadeset godina i većina modela izričito kvantifikuje uzročno-posledične veze između promena nivoa zakupa i tržišta nekretnina i makroekonomskih odrednica. Komercijalni i maloprodajni zakupi koriste različite metode određivanja cena zakupa. Priroda posla zakupa nepokretnosti često određuje koji obračun komercijalnog zakupa je najbolje koristiti. Razvoj ekonomije takođe može imati ulogu, uravnotežujući potrebu za zadržavanjem korisnika sa sposobnošću istih da plaća na osnovu svojih prihoda. Prihodi od maloprodaje mogu se u određenoj godini značajno razlikovati od sezonskih ili samo od ciklusa potražnje. Neki zakupi dobro funkcionišu za različite prihode, omogućavajući stanarima da umanjuju zakupnine tokom nižih perioda prihoda. Autori u ovom radu empirijski ispituju odrednice zakupa poslovnih prostora u različitim periodima tržišnog ciklusa. Studija koristi skup podataka o poslovnim zgradama sa više zakupaca. U toku perioda istraživanja, rente u poslovnim prostorima su doživele značajan pad i oporavak. Ispitivanja strukturnih promena zaključuju da učesnici na tržištu različito vrednuju odrednice zakupnina poslovnih prostora tokom perioda. Mikroispitivanje svake odrednice zakupnine tokom perioda tržišnog ciklusa pruža veće razumevanje kako zakupnina varira tokom vremena i faktori koji utiču na njih.

Cilj ovog rada je da se ukaže na posebnost i kompleksnost procene tržišne vrednosti nepokretnih kulturnih dobara. Nepokretnosti koje imaju značajne kulturno-istorijske, arhitektonsko-urbanističke i estetsko-umetničke vrednosti su zaštićene zakonom pa procena njihove tržišne vrednosti zahteva od procenitelja specifična znanja i dodatne analize. Prvenstveno je neophodno poznavanje zakona o kulturnim dobrima kojim se uređuje sistem zaštite i korišćenja ovakvih nepokretnosti, u onom delu koji se odnosi na prava, obaveze i odgovornosti njihovih vlasnika. Nivo zaštite nepokretnih kulturnih dobara je određen odlukom nadležnog organa, a procenitelji će najčešće vrednovati arhitektonsko-građevinske objekte koji su proglašeni za spomenike kulture - palate, gradske kuće, gradske vile ili objekte koji su deo prostorne kulturno-istorijske celine. Jednom kada je nepokretnost proglašena za nepokretno kulturno dobro, odnosno kategorisana kao objekat od posebne vrednosti ili od vrednosti, obavezna je primena mera zaštite nepokretnih kulurnih dobara, prilikom njihovog tekućeg i investicionog održavanja. Procenitelj stoga mora biti upoznat sa konkretnim merama zaštite nepokretnosti koja je predmet procene, jer je za izvođenje bilo kakvih radova koji utiču na njenu posebnost potrebna saglasnost nadležnih organa, bez obzira da li se radi o promeni unutrašnjeg ili spoljnog izgleda. Procenitelj takođe treba da istraži i prijavi da li je područje koje okružuje ovakvu nepokretnost zaštićeno na bilo koji način, jer ograničenja koja se primenjuju na celo zaštićeno područje mogu ograničiti upotrebu nepokretnosti ili planiranu intervenciju na njoj. Pored ograničavajućih faktora procenitelj treba da istraži i olakšice koje ovakvi objekti mogu uživati na osnovu odluka nadležnih organa, kao što su povoljniji poreski tretman, povoljniji krediti za obnovu i sl. I najvažnije, procenitelj mora istražiti u kojoj meri tržišni učesnici prepoznaju vrednosti ovakvih objekata, koliko njihove posebnih karakteristike i svojstava smatraju atraktivnijim od ostalih nepokretnosti, ili su mišljenja su da viši troškovi njihovog održavanja i veća ograničenja u pogledu njihovog remodelovanja, faktori koji ih čine manje poželjnim za kupovinu, presudniji u donošenju konačne odluke o njihovoj tržišnoj vrednosti.

U najvećem broju slučajeva preovlađujuća imovina stečajnog dužnika su nepokretnosti. Proizvodna preduzeća sa složenim tehnološkim procesom proizvodnje nad kojima je pokrenut stečaj, delatnost su obavljala u industrijskim kompleksima u proizvodnim objektima većih raspona na parcelama u industrijskim gradskim zonama. U ovom radu dat je metodološki pristup procene vrednosti nepokretnosti industrijskih kompleksa koji su pokretanjem stečaja prekinuli proizvodnju, ostali bez održavanja, sa minimalnim čuvarskim kapacitetima, izloženi ubrzanoj vremenskoj amortizaciji, vandalizmu i devastaciji.

Zelena gradnja predstavlja adekvatno rešenje za efikasno korišćenje prirodnih resursa, uz obezbeđivanje kvalitetnog unutrašnjeg ambijenta i redukovanje negativnih uticaja na prirodno okruženje. Mnogo je diskusija i istraživanja već preduzeto kako bi se analizirali mogući uticaji održivosti na tržišne vrednosti nekretnina. Direktiva EU o energetskim performansama zgrada (EPBD) od 2002. godine doprinosi poboljšanju energetske efikasnosti zgrada. Svetski poznati sertifikati održivosti imaju veliki uticaj na procenu opravdanosti primene energetski efikasnih mera na zgradama. U ovom radu je na osnovu komparativne metode izvršena procena unapređenja vrednosti i zakupa objekata na osnovu unapređenja energetske efikasnosti zgrada.